انفجار اجاره‌بها در سان‌فرانسیسکو؛ هجوم مهندسان هوش مصنوعی و بحران آپارتمان‌های ۴۳۰۰ دلاری!

دنیل لوری، شهردار سان‌فرانسیسکو، در واکنش به رسیدن میانگین اجاره‌بهای ماهانه آپارتمان‌های تک‌خوابه به ۴۳۰۰ دلار، از یک بسته حمایتی ۸۴ میلیون دلاری و اعمال محدودیت‌های سخت‌گیرانه‌تر برای حکم تخلیه مستأجران رونمایی کرد.

جهش ۲۵ درصدی اجاره‌بها ظرف فقط یک سال چیزی نیست که هیچ شهرداری بتواند از کنارش بی‌تفاوت رد شود. در ماه سپتامبر، دنیل لوری شهردار سان‌فرانسیسکو رسماً وضعیت اضطراری مسکن اعلام کرد؛ چرا که بر اساس آمار‌های اعلامی مقامات شهری، میانگین اجاره یک آپارتمان تک‌خوابه با جهشی حدوداً ۱۰۰۰ دلاری نسبت به سال گذشته، از مرز ۴۳۰۰ دلار در ماه عبور کرده و تعداد احکام تخلیه صادرشده برای مستأجران هم به بالا‌ترین نرخ سالانه خود در طول نزدیک به یک دهه اخیر رسیده است.

ریشه این بحران کاملاً مشخص است، حتی اگر پیدا کردن راه علاج چندان ساده نباشد. ظرفیت عرضه مسکن در سان‌فرانسیسکو سال‌هاست که محدود مانده و حالا با جاری شدن موج عظیمی از سرمایه‌ها و دستمزدهای نجومی در حوزه هوش مصنوعی، شاغلان این بخش برای تصاحب همین تعداد محدود خانه وارد رقابت سنگینی شده‌اند؛ ترکیبی که درست همان نتیجه‌ای را رقم زده که انتظارش می‌رفت: انفجار قیمت اجاره‌ها.

یک بازی آشنا با شتاب‌دهنده‌ای جدید

سان‌فرانسیسکو پیش از این هم جهش‌های بزرگ فناوری را تجربه کرده است، اما موج جدید هوش مصنوعی مقیاس متفاوتی از ثروت و فشار بی‌سابقه‌ای برای کوچ اجباری ساکنان قدیمی به همراه دارد.

بازار مسکن سان‌فرانسیسکو در گذشته هم زیر بار رونق شرکت‌های فناوری کمر خم کرده بود و این بار هم ماجرا تفاوت چندانی ندارد. تفاوت اصلی چرخه کنونی، سطح باورنکردنی پاداش‌ها و دریافتی‌های نیروهای فعال در بخش هوش مصنوعی است. از سوی دیگر، انتظارات و پیش‌بینی‌های هیجانی مرتبط با کمپانی‌های بزرگ و مطرحی مثل آنتروپیک (Anthropic) و اوپن‌ای‌آی (OpenAI) که دفاتر اصلی خود را در سان‌فرانسیسکو مستقر کرده‌اند، فشار مضاعفی بر این بازار از پیش ملتهب وارد می‌کند.

بر اساس گزارش روزنامه سان‌فرانسیسکو کرونیکل با استناد به داده‌های هیئت نظارت بر اجاره مسکن این شهر، اخطاریه‌های تخلیه در طول دوره ۱۲ ماهه اخیر ۴۴ درصد افزایش یافته و به نزدیک ۱۵۰۰ اخطاریه رسیده است. هرچند این رقم هنوز با رکوردهای ثبت‌شده در اوج رونق‌های قبلی فناوری فاصله دارد، اما روند نمودارها با سرعتی نگران‌کننده رو به بالا حرکت می‌کند.

قوانین تثبیت و کنترل اجاره‌بها از بخش قابل‌توجهی از خانه‌های قدیمی‌تر محافظت می‌کند، اما همین موضوع می‌تواند فشارهای پنهانی را به مستأجران قدیمی که مبالغی بسیار پایین‌تر از نرخ روز بازار می‌پردازند تحمیل کند. روزنه‌ها و راهکارهای حقوقی متعددی مانند استناد به قانون الیس (Ellis Act) برای خروج ملک از بازار اجاره، تبدیل آپارتمان به واحدهای مسکونی مالکیتی و ادعای سکونت خود مالک، راه‌هایی پیش پای مالکان می‌گذارد تا این مستأجران را جابه‌جا کرده و واحدها را با نرخ‌های سرسام‌آور جدید به بازار عرضه کنند؛ هرچند شرایط قانونی و پرونده هر فرد پیچیدگی‌های خاص خود را دارد.

چه کسانی دیگر توان ماندن در شهر را ندارند؟

بحران سرسام‌آور هزینه‌های مسکن بسیار فراتر از اقشار کم‌درآمد رفته و طبقات متوسط جامعه را هم با خود درگیر کرده است.

فشار گرانی مسکن دیگر فقط به خانوارهای کم‌درآمد محدود نمی‌شود. وقتی اجاره یک آپارتمان نقلی تک‌خوابه به ۴۳۰۰ دلار در ماه می‌رسد، حتی متخصصانی که حقوق‌های شش‌رقمی دلاری (بالای ۱۰۰ هزار دلار در سال) دریافت می‌کنند نیز در برنامه‌ریزی دخل و خرج خود دچار مشکل می‌شوند. کارکنان بخش گردشگری و رستوران‌ها، پرستاران، معلمان، نیروهای خدماتی و پرسنل حمل‌ونقل عمومی — یعنی همان کسانی که چرخ‌های روزمره شهر را به حرکت درمی‌آورند — به شکل فزاینده‌ای ناچار شده‌اند به حاشیه‌های دور‌تر پناه برده و مسافت‌های طولانی را برای رسیدن به محل کار طی کنند؛ موضوعی که البته داده‌های دقیق رفت‌وآمدی آن برای تمام این مشاغل هنوز به‌طور مستقل ارزیابی نشده است.

محله‌هایی مثل سوما (SoMa)، میشن بی (Mission Bay)، تندرلوین (Tenderloin)، نورث بیچ (North Beach) و چایناتاون از جمله مناطقی هستند که در گزارش‌های محلی به‌عنوان کانون‌های اصلی فشار تقاضا معرفی شده‌اند. شهری که به فعالیت بی‌وقفه رستوران‌ها، بیمارستان‌ها، مدرسه‌ها و ناوگان حمل‌ونقل عمومی وابسته است، اگر نیروهای شاغل در این بخش‌ها توان پرداخت هزینه‌های زندگی در نزدیکی محل کارشان را نداشته باشند، در حفظ این خدمات حیاتی با بحرانی جدی روبه‌رو خواهد شد.

بسته پیشنهادی شهرداری برای نجات شهر

بسته حمایتی شهردار لوری ترکیبی از تزریق مستقیم منابع مالی و ارائه مصوبات قانونی برای حمایت از مستأجران است.

بر اساس بیانیه رسمی شهردار، راهکار پیشنهادی لوری شامل بیش از ۳۰ میلیون دلار سرمایه‌گذاری جدید در کنار تعهد اختصاص بیش از ۵۴ میلیون دلار برای کمک‌هزینه اضطراری اجاره و دفاع حقوقی از مستأجران در سال مالی ۲۰۲۶–۲۰۲۷ است. این طرح پیشنهاد می‌کند که صدور حکم تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره محدود شود؛ مگر در شرایطی که بدهی مستأجر دست‌کم به اندازه یک ماه نرخ منصفانه بازار (بر اساس تعاریف دولت فدرال) باشد؛ پیشنهادی که با ابتکار جکی فیلدر، ناظر منطقه ۹ شهری پیگیری می‌شود. همچنین تعیین سقفی مشخص برای افزایش تجمعی نرخ اجاره در واحدهای تحت قانون تثبیت قیمت، از دیگر بندهای این لایحه است که توسط دنی سوتر، ناظر منطقه ۳ مطرح شده است.

مت دورسی، ناظر منطقه ۶ نیز ارسال اطلاعیه‌های سالانه به مستأجران برای شفاف‌سازی محدودیت‌های افزایش اجاره‌بها و قوانین حمایتی مرتبط با دلایل موجه تخلیه را پیشنهاد کرده است. البته تمام این موارد در حال حاضر در قالب لوایح پیشنهادی هستند و هنوز به قانون رسمی و لازم‌الاجرا تبدیل نشده‌اند.

ساخت مسکن بیش‌تر در برابر محافظت از ساکنان باقی‌مانده

بحث اصلی میان کارشناسان این است که آیا اولویت باید با ساخت‌وسازهای جدید باشد یا حمایت از مستأجران فعلی؛ هرچند اکثر تحلیل‌گران بر این باورند که شهر به هر دوی این راهکارها در کنار هم نیاز دارد.

موافقان افزایش عرضه معتقدند که شهرداری باید مجوزهای ساخت را سریع‌تر صادر کرده و مسکن‌های متعددی برای تمام سطوح درآمدی احداث کند تا با ورود خانه‌های جدید، تب رقابت در بازار فروکش کند. در نقطه مقابل، حامیان حقوق مستأجران استدلال می‌کنند که ساخت‌وسازهای متکی به قیمت روز بازار به تنهایی نتوانسته مانع از آوارگی ساکنان کم‌درآمد، خریدهای سوداگرانه یا فشارهای مالکان شود. هر دو رویکرد می‌توانند هم‌زمان پیش بروند و در بسته پیشنهادی شهردار نیز بر تعهد به گسترش ساخت‌وساز در کنار لوایح حمایتی تأکید شده است، هرچند تمرکز اصلی بیانیه فعلی روی اقدامات اضطراری و تزریق بودجه قرار دارد.

اما پرسش دشوارتر به فاکتور زمان برمی‌گردد. تخصیص بودجه برای مشاوره‌های حقوقی و وام‌های جابه‌جایی صرفاً پیامدهای بحران را مدیریت می‌کنند، در حالی که صدور مجوزها و انبوه‌سازی مسکن، به ریشه مشکل می‌پردازند. بسته حمایتی کنونی هنوز پاسخی به این ابهام مهم نداده است: آیا سان‌فرانسیسکو می‌تواند پیش از آن‌که کادر درمان، معلمان و سایر نیروهای ستون‌فقرات شهر چمدان‌هایشان را ببندند و بروند، واحدهای مسکونی جدید را به اندازه کافی و با سرعتی متناسب به بهره‌برداری برساند؟